Procedimientos de valoración de estadio de fútbol: aplicación al Estadio Mário Pessoa en Ilhéus, Bahia, Brasil

[ES] La gran mayoría de los métodos de valoración disponibles en la literatura técnica están regulados por la Norma Brasileira regulamentadora, de Valoracion (NBR 14653, en sus diversas partes). En la última década en Brasil, hubo varios estudios de inversión técnica y económica, con el objetivo de concesión o privatización de estadios de fútbol, muchos de ellos utilizados en la Copa del Mundo de 2014. En la misma década, se extendió, el régimen de parcería público-privada (PPP), que culminó en varios manuales y colecciones técnicas que orientan los estudios y adopción de parámetros y, uno de ellos fue el Manual de “Metodología de cálculo do WACC- Concesiones públicas”, que sirve para orientar la estimación del costo de capital de los proyectos. La Norma Brasileña y los Manuales recomiendan, siempre que sea posible, la adopción de métodos comparación de datos de mercado para la valoración de inmuebles urbanos, así como método de capitalización, cuando exista explotación financiera del inmueble. En la aplicación del método de capitalización se adoptaron variables con base en otros trabajos realizados y recolección de datos primarios. No siendo posible la adopción de métodos comparativos de datos de mercado, se utilizó el método de Harper-Berrini, cuyas características son similares al tratamiento por factores, recomendado por la referida Norma. La elección del método, así como el resultado de la valoración están intrínsecamente ligados al objetivo al que se destina el estadio.

[EN] The vast majority of assessment methods available in the technical literature are regulated by the Norma Brasileira regulamentadora, of valuation (NBR 14653, in its various parts). In the last decade in Brazil, there were several technical and economic feasibility studies with the purpose of concession or privatization of football stadiums, many of them used in the 2014 World Cup. to use the parceria público-privada (PPP), which culminated in several manuals and technical collections that guide the studies and adoption of parameters for variables and, one of them was the Manual of “Metodologia de cálculo do WACC- Concessões públicas,” that serves to guide the estimation of the capital cost of the projects. The Brazilian Standard and the Manuals recommend, whenever possible, the adoption of direct comparative methods of market data for the valuation of urban real estate, as well as a capitalization method, when there is financial exploitation of the real estate. In the application of the capitalization method, variables were adopted based on other works carried out and primary data collection. Not being possible, the adoption of comparative methods of market data, the Harper-Berrini method was used, whose characteristics are similar to the treatment by factors, recommended by the referred Standard. The choice of method, as well as the result of the evaluation are intrinsically linked to the objective for which the stadium is intended.

[CA] La gran majoria dels mètodes de valoració disponibles en la literatura tècnica estan regulats per la Norma Brasilera reguladora de Valoració (NBR 14653, en les seues diverses parts). En l’última dècada al Brasil, hi hagué diversos estudis d’inversió tècnica i econòmica amb l’objectiu de concessió o privatització d’estadis de futbol, molts d’ells utilitzats en la Copa del Món de 2014. En la mateixa dècada, s’estengué el règim de col·laboració públic-privada (PPP), que culminà en diversos manuals i col·leccions tècniques que orienten els estudis i l’adopció de paràmetres, i un d’ells fou el Manual de “Metodologia de càlcul del WACC – Concessions públiques”, que servix per a orientar l’estimació del cost de capital dels projectes. La Norma Brasilera i els Manuals recomanen, sempre que siga possible, l’adopció de mètodes de comparació de dades de mercat per a la valoració d’immobles urbans, així com el mètode de capitalització quan existisca explotació financera de l’immoble. En l’aplicació del mètode de capitalització s’adoptaren variables basades en altres treballs realitzats i en la recol·lecció de dades primàries. No sent possible l’adopció de mètodes comparatius de dades de mercat, s’utilitzà el mètode Harper-Berrini, les característiques del qual són similars al tractament per factors recomanat per la referida Norma. L’elecció del mètode, així com el resultat de la valoració, estan intrínsecament lligats a l’objectiu al qual es destina l’estadi.